その1、その2では「準都心」「郊外」の近隣の街と中野島を総合偏差値でならべて比較してみました。
本号では、その「総合偏差値」がそもそも何を意味するのかを調べてみます。
ダイアモンド誌は、各街を次の各指標で数値化を図ったうえで、準都心、郊外別にそれぞれ偏差値を算出しているとの説明をしています
①10年後人口増加率:2015年から25年までの人口変化率
②住宅地価上昇率:2010年から2017までの住宅地価の平均変化率
③20歳~39歳女性人口比率:2015年の人口に占める若年女性比率(高いほど今後の人口増に寄与する可能性が高い)
④住宅地価格:2017年時点の平均地価の値
⑤1世帯当たり人員:2015年の1世帯当たり人員(高いほどファミリー世帯が多く、街の活性化につながることを示す)
⑥平均検索者増減率:1日当たりの平均検索者数の変化率(高いほど街の注目度が高いことを示す)
(注:その1,2で掲載した表にはこの⑥の数値はスペースの都合で割愛しています。)
総合偏差値は、①から⑥のそれぞれの指標を標準化し、特に①と②は重要な指標と定めて、2倍して加重平均した上で、準都心、郊外別にそれぞれ偏差値を算出したと説明がされています。
それでは、再度公表された指標の数字をみてみましょう。ここではどこで差異が生じているのかをみるために、6位の百合ヶ丘と42位の中野島を並べてみました。

順位 街名 総合偏差値 10年後人口増加率(%) 住宅地価上昇率(%) 若年女性比率(%) 平均住宅地価(万円/m2) 1所帯当り人員(人) 平均検索者増員率(%) 2015年人口(人)
6 百合ヶ丘 66.07 27.72 35.06 13.41 27.1 2.14 2.71 41,289
42 中野島 58.56 31.13 7.11 13.77 24.1 2.1 6.78 43,045

そこでわかったのは、百合ヶ丘と中野島の差異となった要素は、②住宅地価上昇率だということです。それ以外の数字ではむしろ中野島の方がよいものがありながら、住宅地価だけは百合ヶ丘が35.06で、中野島が7.11と大きく水をあけられているからです。

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